Schutz Verwertungsmöglichkeiten eines Hausgrundstückes 1. Instanz Sozialgericht Darmstadt S 16 AS 324/07 25.07.2007 2. Instanz Hessisches Landessozialgericht L 6 AS 382/07 23.03.2011 rechtskräftig

von **Willi Schartema** Fr 29 Jun 2012 - 23:03

Sachgebiet Grundsicherung für Arbeitsuchende
Entscheidung I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Sozialgerichts Darmstadt vom 25. Juli 2007 aufgehoben und die Beklagte unter Änderung des Bescheides vom 26. Februar 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29. März 2007 verurteilt, die für die Zeit vom 1. Dezember 2006 bis 30. April 2007 erbrachten Leistungen nicht als Darlehen, sondern als Zuschuss zu gewähren.

Hat ein ernsthafter Versuch der Auflösung der Gemeinschaft stattgefunden, ist weiteres von dem HB nicht zu fordern und es hat dabei zu verbleiben, dass sein ideeller Anteil zu einem Drittel nicht verwertbar ist und deshalb kein zu berücksichtigendes Vermögen im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II darstellt.

Dementsprechend kommt es auf die die weitere Frage, ob eine Verwertung des Immobilienanteils offensichtlich unwirtschaftlich wäre oder für den Betroffenen eine besondere Härte bedeuten würde (§ 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 6 SGB II), nicht mehr an.

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Wird von dem Verkehrswert der Immobilie (§ 12 Abs. 4 S. 1 SGB II) in der H-Straße in H-Stadt zum Stichtag des 1. November 2006 (Antragszeitpunkt, § 12 Abs. 4 S. 2 SGB II) in Höhe von 95.000,00 EUR ausgegangen, wie er von dem Sachverständigen C. ermittelt worden ist, und weiter berücksichtigt, dass der Kläger zu 1. nach den Eintragungen im Grundbuch Eigentümer zu einem Drittel ist, so dass auf ihn ein Wertanteil von 31.666,67 EUR entfiele (ungeachtet etwaiger Ausgleichsansprüche der Brüder des Klägers zu 1. aufgrund erfolgter Renovierung), so wäre der Freibetrag um 16.816,67 EUR überschritten. Dieser Betrag übersteigt den Gesamtbedarf der Bedarfsgemeinschaft für die Zeit vom 1. Dezember 2006 bis 30. April 2007 in Höhe von 7.375,95 EUR (5 Monate je 1.475,19 EUR), so dass es entscheidend auf die grundsätzliche Verwertbarkeit des Immobilienanteils ankommt sowie darauf, ob lediglich eine sofortige Verwertung nicht möglich war mit der Folge der Leistungsgewährung als Darlehen.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zur Verwertbarkeit von Immobilieneigentum (vgl. Urteile vom 16. Mai 2007, B 11b AS 37/06 R; 6. Dezember 2007, B 14/7b AS 46/06 R, 27. Januar 2009, B 14 AS 42/07 R und 19. Mai 2007, B 8 SO 7/08 R) ist der Frage der tatsächlichen und rechtlichen Verwertbarkeit nachzugehen und zunächst für den Begriff der Verwertbarkeit von der früheren Rechtsprechung zum Recht der Arbeitslosenhilfe und zu § 6 Abs. 2 S. 1 Arbeitslosenhilfeverordnung 1974 (AlhiV 1974) bzw. davon auszugehen, dass Vermögen verwertbar ist, wenn seine Gegenstände verbraucht, übertragen und belastet werden können. Die Verwertung einer Immobilie ist damit in der Form des Verkaufs, der Beleihung oder auch der Vermietung denkbar. Zunächst ist der Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln und sodann im Einzelfall zu prüfen, welche konkreten Veräußerungsmöglichkeiten gegeben sind. Tatsächlich nicht verwertbar sind Vermögensgegenstände, für die in absehbarer Zeit kein Käufer zu finden sein wird, etwa weil Gegenstände dieser Art nicht (mehr) marktgängig oder weil z.B. Grundstücke infolge sinkender Immobilienpreise über den Marktwert hinaus belastet sind. Maßgebend für die Prognose, dass ein rechtliches oder tatsächliches Verwertungshindernis besteht, ist im Regelfall der Zeitraum, für den die Leistungen bewilligt werden, mithin regelmäßig der sechsmonatige Bewilligungszeitraum des § 41 Abs.1 S. 4 SGB II. Für den Fall einer Erbengemeinschaft hat das BSG (vgl. Urteil vom 27. Januar 2009 a.a.O.) ausgeführt, dass zum vorrangig einzusetzenden Vermögen der Anspruch auf Auseinandersetzung und der damit verbundene Anspruch auf einen Anteil am Auseinandersetzungsguthaben gehört, ebenso der Miteigentumsanteil am Grundstück und der Anteil am Nachlass. Es ist zu prüfen, ob die einvernehmliche Auflösung der Erbengemeinschaft verlangt worden ist. Hat der SGB-II-Antragsteller den Auseinandersetzungsanspruch nicht ernstlich geltend gemacht, besteht kein tatsächliches Verwertungshindernis im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II. Dies gilt auch, wenn die Auseinandersetzung aufgrund familienhafter Rücksichtnahme nicht geltend gemacht worden ist. Dafür, dass der Anspruch auf Auseinandersetzung überhaupt geltend gemacht worden ist, trägt der Kläger die materielle Beweislast.

Unter Zugrundelegung dieser Rechtsprechung des Bundessozialgerichts steht zur Überzeugung des Senats fest, dass - auch abgestellt auf den hier maßgeblichen Stichtag des 1. November 2006 - der Anteil des Klägers zu 1. an dem Hausgrundstück in der H-Straße in H-Stadt nicht veräußerbar war und ist. Insoweit folgt der Senat der Beurteilung des Sachverständigen C., wie sie im Gutachten vom 20. Oktober 2009 nebst ergänzender Stellungnahme vom 29. Januar 2010 ausgeführt und nochmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 23. März 2011 erläutert worden ist. Danach hat der Sachverständige bereits in seiner schriftlichen ergänzenden Stellungnahme darauf hingewiesen, dass ein ideeller Grundstücksanteil nicht am Markt gehandelt wird, sondern ein möglicher Käuferkreis stark eingeschränkt ist und nur aus Personen besteht, die dem Eigentümern nahe stehen, etwa Geschwister oder Freunde. Er hat weiter klargestellt, dass es sich bei dem von ihm genannten und dem Kläger zu 1. zuzurechnenden Betrag um eine rechnerische Ermittlung des Wertanteils von einem Drittel vom Ganzen handelt und nicht um den Marktwert. Marktwert bestehe nur, wenn auch ein Markt für derartiges vorhanden sei. Im Rahmen der mündlichen Erläuterung des Gutachtens hat der Sachverständige weiter klargestellt, dass der Verkauf eines ideellen Anteils an einer Immobilie extrem selten sei und Eigentümerwechsel zumeist durch Schenkungen oder ähnliches erfolgten, weil sie ohnehin nur im nahen Umfeld zu verzeichnen seien. Dementsprechend würden derartige Eigentumswechsel bei Marktanalysen separiert. Im Falle der Beauftragung eines Maklers mit dem Verkauf des Anteils von einem Drittel - ohne dass klar sei, worum es eigentlich genau gehe - sei ein solcher Anteil unverkäuflich. Angesichts dieser Ausführungen des Sachverständigen steht zur Überzeugung des Senats zweifelsfrei fest, dass der Eigentumsanteil des Klägers zu 1. an dem Hausgrundstück in der H-Straße in H-Stadt nicht marktgängig, d.h. nicht verkäuflich ist, wobei dies ebenso für den Stichtag des 1. November 2006 gilt. Der Senat sieht angesichts der gegebenen nachvollziehbaren Begründung keinen Anlass, die Beurteilung des Sachverständigen in Zweifel zu ziehen. Für die Beurteilung der Marktgängigkeit von Immobilien ist Herr C. als Diplom-Ingenieur bzw. Architekt und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der B. für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken auch ausgebildet und fachlich kompetent. Aufgrund der Beurteilung des Sachverständigen geht der Senat davon aus, dass ideelle Grundstücksanteile - abgesehen von dem genannten stark eingeschränkten Käuferkreis - keinen nennenswerten Markt haben und deshalb grundsätzlich unverkäuflich sind. Dies hat der Sachverständige nachvollziehbar damit bekräftigt, dass bei einem ideellen Anteil kein konkreter Grundstücks- bzw. Gebäudeanteil abgrenzbar und deshalb nicht klar sei, worum es bei einem Verkauf genau gehe.

Bei dem Hausgrundstück handelt es sich auch nicht um eine Renditeobjekt mit z.B. mehreren vermieteten Wohnungen, denn die renovierten Bereiche des Hauses (Wohnungen 4, 5 und 6) werden eigengenutzt von den Brüdern bzw. Vater und Schwester des Klägers zu 1., während sich die noch freien Bereiche (Wohneinheiten 1, 2 und 3) in einem desolaten Zustand befinden, der eine Vermietung ausschließt. Mithin ist es nicht denkbar, dass ein Käufer bereit wäre, den ideellen Anteil von einem Drittel zu erwerben. Ist aber der Anteil des Klägers zu 1. nicht verkäuflich, muss der weiteren Frage, ob dem Kläger zu 1. überhaupt das genannte rechnerische Drittel in Höhe von 31.666,67 EUR zurechenbar ist bzw. Ausgleichsansprüche bestehen, weil die Wohnungen 4, 5 und 6 ohne sein Zutun von den anderen Familienmitgliedern renoviert worden sind, während sich die Wohnungen 1, 2 und 3 noch in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden und im Übrigen die bisherigen Lasten der Immobilie von den Brüdern des Klägers zu 1. getragen worden sind, nicht weiter nachgegangen werden. Soweit unter Anwendung der genannten Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft von dem Kläger zu 1. zu fordern wäre, eine einvernehmliche Auflösung der Gemeinschaft ernstlich geltend gemacht zu haben, ist dies nach den glaubhaften Bekundungen des Klägers zu 1. im Termin zur mündlichen Verhandlung erfolgt. Er hat insoweit ausgeführt, seine Brüder seien nicht bereit gewesen und aufgrund der finanziellen Verhältnisse auch nicht in der Lage, ihn auszuzahlen. Dies ist nach den weiter gemachten Angaben nachvollziehbar. So leben die beiden Brüder mit ihren Familien ebenso in dem Haus wie die Eltern bzw. der Vater des Klägers zu 1. und dessen Schwester. Auch wenn nach den Ausführungen des Sachverständigen C. das gesamte Haus durchaus Verkaufschancen hätte, ist schlüssig dargetan, dass eine entsprechende Bereitschaft der Brüder des Klägers zu 1. nicht besteht. Insofern stellt das Haus den - bescheidenen - Lebensmittelpunkt dieser Familien dar, die nach den Schilderungen des Klägers zu 1. über ebenso bescheidene Einkünfte verfügen bzw. Einkommenseinbußen infolge von Kurzarbeit erlitten haben. Hat aber ein ernsthafter Versuch der Auflösung der Gemeinschaft stattgefunden, ist weiteres von dem Kläger zu 1. nicht zu fordern und es hat dabei zu verbleiben, dass sein ideeller Anteil zu einem Drittel nicht verwertbar ist und deshalb kein zu berücksichtigendes Vermögen im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II darstellt. Dementsprechend kommt es auf die die weitere Frage, ob eine Verwertung des Immobilienanteils offensichtlich unwirtschaftlich wäre oder für den Betroffenen eine besondere Härte bedeuten würde (§ 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 6 SGB II), nicht mehr an. Soweit im Übrigen das Sozialgericht und auch die Beklagte die Auffassung vertreten haben, es komme die Verwertung im Wege der Beleihung in Betracht, scheidet nach der Überzeugung des Senats eine derartige Verwertungsmöglichkeit von vornherein aus, ohne dass es hierzu weiterer Ermittlungen bedarf. Es liegt auf der Hand, dass ein Immobilienanteil, der nicht marktgängig und damit nicht verkäuflich ist (bzw. der entsprechende Anspruch des Klägers zu 1.) von einer Bank nicht als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert würde.

Ebenso scheidet eine Verwertung durch Vermietung aus, weil - wie ausgeführt - die freien Wohneinheiten 1, 2 und 3 erheblich renovierungsbedürftig (u.a. fehlende Heizung) und deshalb nicht bewohnbar sind.

Weiteres zu berücksichtigendes und den genannten Freibetrag übersteigendes Vermögen der Kläger ist nicht vorhanden. Soweit die Beklagte im Widerspruchsbescheid Unfallversicherungen mit Beitragsrückgewähr bzw. die entsprechenden Rückkaufwerte in Höhe von 2.130,66 EUR, 1.816,62 EUR und 1.189,63 EUR, gesamt 5.136,91 EUR berücksichtigt hat, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass es sich um die Rückkaufwerte abgestellt auf den 1. September 2007 handelt. Eine Ermittlung der entsprechenden Werte bezogen auf den 1. November 2006 hat nicht stattgefunden. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Werte bezogen auf den 1. November 2006 niedriger sein müssten. Einer weiteren Vertiefung bedarf es jedoch auch insoweit nicht, denn die Rückkaufwerte liegen in jedem Fall unter dem Freibetrag von 14.850,00 EUR.

Nach alledem war der Berufung stattzugeben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 160 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 SGG nicht vorliegen.

https://sozialgerichtsbarkeit.de/sgb/esgb/show.php?modul=esgb&id=142157&s0=&s1=&s2=&words=&sensitive=

Gruß Willi S