Erstattung von Renovierungskosten

Erstattung von Renovierungskosten

Die Notwendigkeit der Wohnungsrenovierung besteht bei mietvertraglicher Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und bei dem Bezug einer Wohnung, um die Bewohnbarkeit der Wohnung herzustellen.
Die Kosten, die dem Alg2-Empfänger hierbei entstehen, muss die Arge tragen. Denn diese Kosten gehören zu den Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II (vgl. BSG, Urteil vom 16.12.08, B 4 AS 49/07 R). Zu übernehmen sind die Kosten, soweit sie tatsächlich entstanden und angemessen sind.

Die Angemessenheit ist als unbestimmter Rechtsbegriff auslegungsfähig. Das BSG (a.a.O.) sieht Renovierungen als angemessen an, die zur Herstellung des Standards einer Wohnung im unteren Wohnungssegment erforderlich sind. Wie der örtliche Standard ist und welche Kosten hierfür aufgewendet werden müssen, ist eine Tatsachenfrage, die von dem Gericht zweckmäßiger Weise durch ein Sachverständigengutachten zu klären ist.

Hierbei bietet es die Prozessordnung an, ein bereits existierendes Sachverständigengutachten aus einem anderen Verfahren zu diesem Sachverhalt in dem aktuellen Verfahren zu verwerten (§§ 118 SGG, 411a ZPO). Ein solches gerichtliches Gutachten des von der Handwerkskammer Düsseldorf öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Maler- und Lackiererhandwerk Michael Huschens vom 04.12.09 soll hier besprochen werden. Es wurde durch das Sozialgericht Duisburg in dem Verfahren S 27 AS 502/08 eingeholt.

Zu beantworten war die Beweisfrage, welche Kosten bei einer Renovierung bzw. Schönheitsreparatur entstehen, die in Selbsthilfe von dem Bewohner durchgeführt wird. Abgedeckt werden sollten typische Leistungen: Tapeten oder Farben für Wand- und Deckenfläche einschließlich erforderlichen Zusatzmaterials z.B. Farbrollen, Pinsel, Kleister, Schutzabdeckung und Lacke für Heizkörper- und Türanstrich.

Der Gutachter hat aus dem Durchschnittspreis der von ihm als notwendig erachteten Mittel bei Baumärkten (Bauhaus, Obi, Toom) eine Matrix erstellt, die für variable Flächengrößen bzw. Anzahl von Türen und Heizkörpern jeweils angemessene Kosten errechnet:

Für jeden Renovierung entstehen Grundkosten zum Transport des Materials von 8,00 Euro.

Je nach der Art des Gewerkes entstehen für Tapezierarbeiten (38,29 Euro), Streicharbeiten (29,20 Euro) und/oder Lackierarbeiten (17,98 Euro) Kosten für Werkzeug und Hilfsmittel, die unabhängig von der zu renovierenden Fläche sind.

Letztlich kommen Materialkosten hinzu, die flächen- bzw. stückzahlabhängig sind.

1. Deckanstrich bis 30 qm (6,99 Euro) + 0,15 Euro pro zusätzlichem qm

2. Wandanstrich bis 30 qm (13,98 Euro) + 0,60 Euro pro zusätzlichem qm

3. Raufasertapete m. Kleister und Anstreichmittel bis 30 qm (107,15 Euro) + 3,37 Euro pro zusätzlichem qm

4. Dekortapete mit Kleister bis 30 qm (75,31 Euro) + 2,43 Euro pro zusätzlichem qm

5. Türanstrich für die ersten 3 Türen (15,31 Euro) + 7,66 Euro pro weiterer Tür

6. Heizkörperanstrich für die ersten 3 Heizkörper (14,98 Euro) + 7,49 Euro pro weiterem Heizkörper

7. Abdeckarbeiten bis 30 qm (10,53 Euro) + 0,65 Euro pro zusätzlichem qm

Die Materialkosten für 2., 3. und 4. erhöhen sich dabei bei Raumhöhen ab 2,71 m um 12,5 %, ab 2,91 m um 22 % und ab 3,21 m um 30 %. Von dem Vorhandensein von Tapeziertisch und Leiter, Zangen, Hammer, Schraubendreher ist der Sachverständige ausgegangen.

Nach meiner Einschätzung ist das Gutachten transparent und neutral erstattet. Es ist allen mir bekannten kommunalen Richtlinien durch Genauigkeit und Vollständigkeit überlegen.

Einschränkend ist nur zu bemerken, dass auch nur die Beweisfrage des Gerichts beantwortet wurde - wie es auch die Aufgabe des Sachverständigen ist - und keine abschließende Betrachtung von Renovierungsarbeiten jeder Art gegeben wurde. Das betrifft insbesondere die Kosten, die durch notwendige
Anschaffung und Verlegung von Bodenbelag und Fußleisten entstehen, welche nicht unerheblich ins Gewicht fallen. Dieses Kosten müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Für Personen, die wegen Alters oder Behinderung nicht in der Lage sind, die Arbeiten selbst durchzuführen, können zusätzliche
Leistungen für Helfer anfallen.

Rechtsanwalt Jan Häußler, Essen den 17.05.2010


: Einmalige Beihilfe (Renovierungskosten)
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.: Mietrechtsratgeber

Rechtsanwalt Jan Häußler: Erstattung von Renovierungskosten

Update: Rechtsanwalt Jan Häußler: Erstattung von Renovierungskosten


Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses
Der SGB II-Träger braucht nur die Kosten für eine mietvertraglich wirksame Schönheitsreparatur zu übernehmen (LSG NRW vom 20.12.2007 - L 20 B 222/07; LSG Baden-Württemberg vom 21.2.2008 - L 7 SO 827/07, vom 19.2.2009 - L 7 SO 1131/07; BayLSG vom 25.9.2008 - L 11 SO 82/07; SG Bremen vom 7.8.2009 - S 23 AS 1415/09 ER; LSG Sachsen vom 18.5.2009 - L 2 AS 101/09 B ER). In den letzten Jahren hat der BGH eine Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt, mit denen der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt. Unwirksam sind etwa Schlussrenovierungsklauseln (BGH vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02, vom 5.4.2006 - VIII ZR 152/05, vom 12.9.2007 - VIII ZR 316/06, vom 5.3.2008 - VIII ZR 95/ 07 und vom 18.2.2009 - VIII ZR 166/08), Klauseln mit starren Fristenplänen (BGH vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, vom 5.6.2006 - VIII ZR 152/05) oder Klauseln, die dem Mieter die Art der Renovierung vorschreiben (BGH vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02, vom 5.6.2006 - VIIIZR 178/05, vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06). Auch eine Reihe von Quotenklauseln - sie verpflichtet den Mieter zu einer anteiligen Abgeltung von Kosten für Schönheitsreparaturen, wenn beim Auszug noch kein Renovierungsbedarf besteht - hat der BGH gekippt (vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06). Der SGB II-Träger hat das Recht, vor Gewährung von Leistungen die mietrechtliche Lage zu klären. Er ist dem Hilfebedürftigen gegenüber aber nicht verpflichtet, vor einer konkreten Aufforderung des Vermieters zur Durchführung von Shönheitsreparaturen zu ermitteln, ob solche Maßnahmen geschuldet werden. Das gilt auch dann, wenn die Kaution vom SGB II-Träger gegeben wurde und sich der Hilfebedürftige durch Einbehaltung der letzten Mietzahlungen die Möglichkeit verschaffen will, auf diesem Weg dem Jobcenter die Kaution zurückzahlen zu können.

Erst Antrag stellen
Der Antrag auf Kostenübernahme sollte vor Durchführung der Arbeiten gestellt werden (BayLSG vom 24.7.2008 - L 11 AS 3/08). Der SGB II-Träger kann dabei nicht verbindlich über die Wirksamkeit einer Mietvertragsklausel beraten. Gibt es Hinweise auf eine unwirksam Renovierungsklausel, ist dem Hilfebedürftigen das Aufsuchen ein Mietervereins oder ggf. Rechtsanwalts zumutbar. In einer vergleichbaren Situation würde auch ein Mieter, der selbst für die Kosten aufkommen muss, nicht ohne weiteres der Forderung des Vermieters nachkommen. Außerdem muss sich der SGB II-Träger davor schützen, dass zivilrechtliche Konflikte auf Kosten der Allgemeinheit „gelöst“ werden Kommt es auf der Grundlage einer Mietrechtsberatung zu einem Mietprozess, haftet der SGB II-Träger im Fall des Unterliegens nicht.

Gewinnt der Mieter den Prozess und hatte er schon auf Kosten des SGB II-Trägers Arbeiten in der Wohnung durchgeführt, kann er nach BGH vom 27.5.2009 - VIII ZR 302/07 vom Vermieter Ersatz wegen rechtwidrig verlangter Schönheitsreparaturen verlangen. Wurden die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausgeführt, hatte der SGB II-Träger also nur die Materialkosten übernommen, steht ihm dieser Teil der Ersatzforderung gegen den Vermieter zu.

Sind nicht geschuldete Schönheitsreparaturen mangelhaft ausgeführt worden, kann der Mieter nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadenersatz verpflichtet sein (BGH vom 18.2.2009 - VIII ZR 166/08). Ansonsten muss der Vermieter die Wohnung so abnehmen.

Vorsicht Falle
Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter im Zusammenhang mit der Übergabe oder Abnahme der Wohnung auf eine schriftliche Verpflichtung zur Renovierung oder gar eine Quotenabgeltung drängt. Nach BGH vom 14.1.2009 - VIII ZR 717/08; vom 18.3.2009 - XII ZR 200/06 ist eine individuell getroffene Endrenovierungsklausel wirksam, selbst wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Ohne Rücksprache mit dem SGB II-Träger muss der Hilfebedürftige zahlen, wenn erst diese Verpflichtung Kosten für die Auszugsrenovierung begründet.

Renovierungen
Renovierungen unterscheiden sich von Schönheitsreparaturen dadurch, dass nicht nur Gebrauchsschäden, sondern Substanzschäden behoben werden. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, es sei denn, die Schäden wurden schuldhaft durch einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht. Dafür haftet der Mieter nach den allgemeinen Grundsätzen des Schadensersatzes. Schadensersatzforderungen sind keine Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II.

Renovierungen bei Beendigung des Mietverhältnisses
Sind keine Schönheitsreparaturen geschuldet, beschränkt sich die Pflicht des Mieters auf das Saubermachen der Wohnung und die Entfernung selbst eingebauter Teile oder die Beseitigung eines Zustandes, der die Weitervermietung ungewöhnlich erschwert (z.B. Schockfarben, Grotesk-Dekorationen, Kratzer von Haustieren). Die Kosten für solche Renovierungen gehören zu den Unterkunftskosten nach § 22 Abs. 1 SGB II. Für darüber hinausgehende Schäden der Wohnung muss der SGB II-Träger aber nicht aufkommen (BVerwG vom 3.6.1996 - 5 B 24/96).

Übermäßiges Rauchen
Häufig gibt es Streit, ob übermäßig geraucht wurde. Dies begründet nach BGH vom 5.3.2008 - VIII ZR 37/07 eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Renovierungen erfordern. Im Regelfall sind Raucherspuren mit den üblichen Schönheitsreparaturen zu beseitigen, so dass es für die Verpflichtung des Mieters auf Beseitigung solcher Spuren auf die Schönheitsreparaturklausel ankommt (dazu auch OLG Düsseldorf vom 1.10.2009 - I-10 U 58/09. Keine Erneuerung des Teppichbodens ohne eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung im Mietvertrag).

Messi-Wohnung
Nach VG Arnsberg vom 9.5.2008 - 3 L 336/08 kann der Vermieter einer Wohnung für die Entrümpelung und Reinigung ordnungsrechtlich verpflichtet werden, wenn die Mieter aufgrund finanzieller Umstände oder krankheitsbedingt zur Gefahrenbeseitigung (Ungezieferbefall) durch Reinigung der Wohnräume außerstande sind.

Zusammenfassung:
Erst abklären, ob eine Auszugsrenovierung überhaupt geschuldet ist (dazu erforderlich Mietvertrag mit den BGH-Entscheidungen abgleichen).

Muss sie durchgeführt werden, vorher Antrag auf Kostenübernahme für Auszugsrenovierung stellen.

Ist man aus persönlichen Gründen, Krankheit, Alter, überhaupt keine Ahnung von z.B. Malerarbeiten, nicht in der Lage, die Renovierung in eigener Regie durchzuführen, muss es im Antrag mitgeteilt werden und die ARGE muss übernehmen. Auf Helfer, die man nicht hat, darf nicht verwiesen werden.

Die ARGEn vergeben meistens Pauschalen. Sind diese bereitgestellten Mittel nicht ausreichend, müssen die tatsächlichen Kosten angegeben werden.

Zu den Kosten:

Erstattung von Renovierungskosten

Die Notwendigkeit der Wohnungsrenovierung besteht bei mietvertraglicher Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und bei dem Bezug einer Wohnung, um die Bewohnbarkeit der Wohnung herzustellen.
Die Kosten, die dem Alg2-Empfänger hierbei entstehen, muss die Arge tragen. Denn diese Kosten gehören zu den Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II (vgl. BSG, Urteil vom 16.12.08, B 4 AS 49/07 R). Zu übernehmen sind die Kosten, soweit sie tatsächlich entstanden und angemessen sind.

Die Angemessenheit ist als unbestimmter Rechtsbegriff auslegungsfähig. Das BSG (a.a.O.) sieht Renovierungen als angemessen an, die zur Herstellung des Standards einer Wohnung im unteren Wohnungssegment erforderlich sind. Wie der örtliche Standard ist und welche Kosten hierfür aufgewendet werden müssen, ist eine Tatsachenfrage, die von dem Gericht zweckmäßiger Weise durch ein Sachverständigengutachten zu klären ist.

Hierbei bietet es die Prozessordnung an, ein bereits existierendes Sachverständigengutachten aus einem anderen Verfahren zu diesem Sachverhalt in dem aktuellen Verfahren zu verwerten (§§ 118 SGG, 411a ZPO). Ein solches gerichtliches Gutachten des von der Handwerkskammer Düsseldorf öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Maler- und Lackiererhandwerk Michael Huschens vom 04.12.09 soll hier besprochen werden. Es wurde durch das Sozialgericht Duisburg in dem Verfahren S 27 AS 502/08 eingeholt.

Zu beantworten war die Beweisfrage, welche Kosten bei einer Renovierung bzw. Schönheitsreparatur entstehen, die in Selbsthilfe von dem Bewohner durchgeführt wird. Abgedeckt werden sollten typische Leistungen: Tapeten oder Farben für Wand- und Deckenfläche einschließlich erforderlichen Zusatzmaterials z.B. Farbrollen, Pinsel, Kleister, Schutzabdeckung und Lacke für Heizkörper- und Türanstrich.

Der Gutachter hat aus dem Durchschnittspreis der von ihm als notwendig erachteten Mittel bei Baumärkten (Bauhaus, Obi, Toom) eine Matrix erstellt, die für variable Flächengrößen bzw. Anzahl von Türen und Heizkörpern jeweils angemessene Kosten errechnet:

Für jeden Renovierung entstehen Grundkosten zum Transport des Materials von 8,00 Euro.

Je nach der Art des Gewerkes entstehen für Tapezierarbeiten (38,29 Euro), Streicharbeiten (29,20 Euro) und/oder Lackierarbeiten (17,98 Euro) Kosten für Werkzeug und Hilfsmittel, die unabhängig von der zu renovierenden Fläche sind.

Letztlich kommen Materialkosten hinzu, die flächen- bzw. stückzahlabhängig sind.

1. Deckanstrich bis 30 qm (6,99 Euro) + 0,15 Euro pro zusätzlichem qm

2. Wandanstrich bis 30 qm (13,98 Euro) + 0,60 Euro pro zusätzlichem qm

3. Raufasertapete m. Kleister und Anstreichmittel bis 30 qm (107,15 Euro) + 3,37 Euro pro zusätzlichem qm

4. Dekortapete mit Kleister bis 30 qm (75,31 Euro) + 2,43 Euro pro zusätzlichem qm

5. Türanstrich für die ersten 3 Türen (15,31 Euro) + 7,66 Euro pro weiterer Tür

6. Heizkörperanstrich für die ersten 3 Heizkörper (14,98 Euro) + 7,49 Euro pro weiterem Heizkörper

7. Abdeckarbeiten bis 30 qm (10,53 Euro) + 0,65 Euro pro zusätzlichem qm

Die Materialkosten für 2., 3. und 4. erhöhen sich dabei bei Raumhöhen ab 2,71 m um 12,5 %, ab 2,91 m um 22 % und ab 3,21 m um 30 %. Von dem Vorhandensein von Tapeziertisch und Leiter, Zangen, Hammer, Schraubendreher ist der Sachverständige ausgegangen.

Nach meiner Einschätzung ist das Gutachten transparent und neutral erstattet. Es ist allen mir bekannten kommunalen Richtlinien durch Genauigkeit und Vollständigkeit überlegen.

Einschränkend ist nur zu bemerken, dass auch nur die Beweisfrage des Gerichts beantwortet wurde - wie es auch die Aufgabe des Sachverständigen ist - und keine abschließende Betrachtung von Renovierungsarbeiten jeder Art gegeben wurde. Das betrifft insbesondere die Kosten, die durch notwendige
Anschaffung und Verlegung von Bodenbelag und Fußleisten entstehen, welche nicht unerheblich ins Gewicht fallen. Dieses Kosten müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Für Personen, die wegen Alters oder Behinderung nicht in der Lage sind, die Arbeiten selbst durchzuführen, können zusätzliche
Leistungen für Helfer anfallen.

http://www.mieterverein-dortmund.de/mietrechtsratgeber.html